万科A()点评：终止地铁资产重组 股权争夺逐渐明朗

　　公司于2016年12月18日发布公告，董事会同意公司终止股份购买深圳地铁旗下资产交易事项并与地铁集团签署终止协议。

　　要点分析

　　股东态度不一是终止与深圳地铁资产重组的主因：公司在今年6月17日的董事会首次审议通过购买资产相关议案，7月2日复牌时发布交易预案修订稿，拟发行28.7亿股收购地铁集团旗下前海100%股权（交易对价456亿，发行价格15.88元每股）。根据相关规定，发行股份购买资产的首次董事会决议公告后，董事会应在6个月之内发布召开股东大会通知，否则一般需要重新召开董事会进行锁价。公司当前股东无法就交易方案及相应调整形成一致意见，而且目前股价也显著高于之前预定的定增价格，公司最终选择与地铁集团终止资产重组。

　　股权争夺或逐步明朗：由于公司在前期受到险资大幅增持，而资金来源等问题的监管超出了证监会的一般权限，使得前期股权争夺难有定论。近期随着证监会主席的高调表态、会随之采取监管措施，我们认为监管层对公司股权之争已有清晰的定调，本次与地铁集团终止重组后，后续事态会更加明朗化。

　　继续关注轨道+物业的相关机会：除了可能的股权比例上的考虑，公司前期与地铁集团的尝试也表明了对于“轨道+物业”模式前景的看好。随着都市圈的形成和扩展，轨道交通及上盖物业发展潜力很大，公司还将积极把握以轨道交通为先导的城市发展机会，围绕轨道交通进行业务探索和战略布局。

　　投资建议

　　公司在今年前11月实现销售额3414亿，土地拓展方面表现积极，依然优秀。我们预计公司2016年实现EPS1.90元，当前股价对应PE为12倍，相比过去几年的估值中枢和其他公司并不偏低，我们依然维持公司增持评级。

　　提示

　　前期举牌机构减持、公司明年基本面低于预期。（）

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